Особенности налогообложения недвижимости в Швейцарии
В Швейцарии действует многоуровневая и достаточно сложная система налогообложения. Налоги могут взиматься на разных уровнях: на федеральном уровне, на уровне кантонов и на уровне отдельных муниципалитетов. На каждом уровне может быть своя налоговая база и своя налоговая ставка.
При этом один и тот же налог может взиматься как на одном конкретном уровне, так и на нескольких уровнях – что требует отдельного внимания в рамках данной статьи.
Ниже приведён краткий обзор ключевых налогов, уплачиваемых в связи с приобретением, владением и отчуждением недвижимого имущества для учета при рассмотрении вопроса о приобретении недвижимости в Швейцарии.
1. При переходе прав на недвижимость взимается налог на передачу прав на недвижимость (Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)).
Данный налог относится к кантональным налогам. При этом, в некоторых кантонах он отменен (например, Цюрих, Цуг) или заменен на соответствующие сборы. Размер налоговой ставки существенно варьируется в зависимости от кантона: от 1 % до 3 % стоимости передаваемого имущества.
Как правило, этот налог платит покупатель (это прямо указано в законодательстве кантонов Женева, Во, Фрибур, Невшатель, Юра, Валлис), либо формально обязанность по его оплате возложена на покупателя, но в случае неуплаты, налоговая может взыскать его и с продавца (например, в Во, Базель-Ланд, Обвальден, Санкт-Галлен и др.). При этом, стороны могут предусмотреть в договоре, кто будет являться плательщиком налога. Так что здесь можно сэкономить.
2. Налог на имущество (Impôt sur la propriété immobilière)
Этот налог может быть как кантональным, так и муниципальным. Он существует далеко не во всех кантонах (например, его нет в Женеве и Фрибурге). При этом возможна ситуация, при которой в кантоне этот налог отсутствует, а на муниципальном уровне он есть – это нужно проверять. При этом ставки налога достаточно низкие – от 0,02 % до 0,3 % от налоговой стоимости имущества.
Налог уплачивается независимо от фактического использования недвижимости и расходов на нее.
3. Налог на вмененную аренду (Valeur locative fiscale).
Данный механизм является одной из особенностей швейцарской налоговой системы. Собственник недвижимого имущества должен включать в налогооблагаемый доход предполагаемую (вмененную) арендную плату, которую он мог бы получать, если бы сдавал собственное жилье в аренду. Указанная сумма признается налогооблагаемым доходом.
Формально это не отдельный налог, а дополнительные «доходы», которые включаются в налоговую базу по налогу на доход. Этот налог есть как на уровне кантона, так и на уровне муниципалитета, и каждый берет свою часть. Поэтому ставки очень сильно варьируются в зависимости от местоположения недвижимости.
Данный налог существует в большинстве кантонов, а его размер может достигать от 0,5 % до 1,5% от стоимости недвижимости в год.
Налоговая база определяется налоговым органом муниципалитета, исходя из типа недвижимости, местоположения, рыночных условий, возраста, состояния здания и др. параметров.
Из суммы вмененного дохода можно вычесть проценты по ипотеке, расходы на содержание и ремонт, страховые взносы на имущество.
4. Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду (что допускается не для всех категорий иностранных граждан), то вам необходимо будет уплачивать и подоходный налог.
Арендная плата облагается как обычный доход и включается в налогооблагаемый доход.
Вместе с тем, налог на доход в Швейцарии является и федеральным, и кантональным, и муниципальным – где на каждом этапе берется своя часть.
Федеральная ставка по налогу на доход физического лица является прогрессивной. При этом, она зависит от семейного положения налогоплательщика и наличия детей. Она варьируется от 0 % (при доходе до 28 500 CHF) до 11,5 % при доходе свыше 755 200 CHF.
Кантон может иметь свою ставку по налогу на доходы. Так, к примеру, в кантоне Во она составляет от 3,16 % (при доходе, начиная от 10 000 CHF) до 14,48 % (при доходе от 1 000 000 CHF).
Кроме того, у местных муниципалитетов есть свой коэффициент, который может как поднимать эффективную ставку налога, так и уменьшать ее (так, например, совместный муниципально-кантональный налог на доходы в Лозанне составляет 78,5 % от общей кантональной ставки по налогу на доход (к примеру, для муниципалитета Пули – 76 %).
5. Налог на богатство (Impôt sur la fortune)
Это ежегодный налог на чистую стоимость имущества, принадлежащего физическому лицу. То есть для недвижимости учитывается стоимость за вычетом долга по ипотеке.
Этот налог взимается и на кантональном уровне, и на муниципальном, и считается от фискальной стоимости имущества.
Поэтому франшиза (стоимость ниже которой налог не уплачивается), ставки (обычно прогрессивные) зависят от стоимости имущества, кантона и муниципалитета, а также от семейного положения налогоплательщика (от 0,1 % до 0,5 %).
Франшиза также сильно варьируется и составляет от 50 000 CHF (в кантоне Невшатель) до 154 000 CHF (в Цюрихе для замужней пары). При этом, муниципалитет может устанавливать свой размер франшизы.
6. При продаже недвижимого имущества взимается налог на прирост капитала (Impôt sur la plus-value à la cession d’immeubles)
Это кантональный налог. И его особенность заключается в том, что чем больше времени собственник владеет недвижимостью перед ее продажей, тем меньше налоговая ставка. Впрочем, это тоже не всегда так для всех кантонов. Так, в кантоне Обвальден, она не меняется в зависимости от срока владения.
|
Это сделано для того, чтобы уменьшить количество спекуляционных операций с недвижимостью |
Размер ставок существенно отличается в зависимости от кантона. В том же Обвальден она составляет 1,8 % от разницы между покупкой и продажей, а в кантоне Базель-Штадт она может достигать 60 % в первые 3 года владения (затем уменьшаясь на 0,5 % за каждый месяц владения до достижения 9 % через 9 лет). Во многих кантонах ставка зависит также от размера получаемой прибыли (например, Невшатель, Берн, Швиц и др.).
Этот налог особенно надо иметь в виду в случае, если вы собираетесь вначале приобретать жилье в одном кантоне, а потом переезжать жить в другой, и является одной из причин, почему не стоит спешить с приобретением недвижимости в Швейцарии.
Определение точного размера налоговой нагрузки при приобретении недвижимости в Швейцарии затруднено и зависит от множества факторов, начиная от местоположения имущества до его фискальной стоимости, состояния, года постройки и даже вашего семейного положения.
В связи с этим перед покупкой рекомендуется точно определиться с целью приобретения недвижимости, и обратиться к специалистам для снижения рисков и определения размера предполагаемых расходов.
Наши юристы готовы проконсультировать по вопросам налогообложения недвижимости в Швейцарии и сопутствующим инвестиционным аспектам.
Авторы: Ярославна Задесенская, Алексей Молчанов.
Напишите нашему юристу, чтобы узнать подробности
Написать юристу