Налог на прирост капитала для физических лиц при продаже недвижимости: Грузия, ОАЭ, Испания

14.08.2025

• Грузия
• ОАЭ
• Испания 
• Выводы и рекомендации юристов компании REVERA
• Напишите нашему юристу, чтобы узнать подробности

Налог на прирост капитала – это налог, который взимается с дохода, полученного физическим или юридическим лицом при продаже активов (например, недвижимости, ценных бумаг, долей в компаниях и т.д.). Налог на прирост капитала уплачивают как налоговые резиденты, так и нерезиденты – в зависимости от страны, источника дохода и типа имущества. Резиденты обычно декларируют глобальные доходы, а нерезиденты – только доходы, полученные в конкретной юрисдикции.

В данной статье мы рассмотрим, как работает налогообложение при продаже недвижимости в трёх популярных юрисдикциях – Грузии, Объединенных Арабских Эмиратах и Испании. 

Грузия

Рассмотрим два возможных сценария налогообложения доходов налоговых резидентов Грузии в зависимости от местонахождения продаваемого объекта недвижимости:

1. Продажа недвижимости, находящейся в Грузии.

Если налоговый резидент Грузии реализует объект недвижимости, расположенный на территории страны, ключевым фактором становится срок владения. В случае, если имущество находилось в собственности более двух лет, доход от его продажи освобождается от налогообложения. Однако, если недвижимость продаётся ранее истечения этого срока, применяется стандартная ставка подоходного налога в размере 20%.

2.  Продажа недвижимости, находящейся за рубежом. 

Когда объект расположен за пределами Грузии, в первую очередь следует обратиться к соглашениям об избежании двойного налогообложения, заключённым между Грузией и страной, где находится имущество. Эти соглашения определяют порядок налогообложения.

К примеру, при продаже недвижимости, находящейся в Беларуси, доход подлежит налогообложению в самой Беларуси по ставке 13%. В то же время, в Грузии действует норма, освобождающая от налогообложения доходы от иностранных источников для налоговых резидентов. Это означает, что дополнительная уплата налога в Грузии не требуется, однако декларирование полученного дохода обязательно – декларация подаётся до 1 апреля года, следующего за годом получения дохода. 

ОАЭ

В ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц, включая налог на прирост капитала. Следовательно, при продаже недвижимости, находящейся на территории ОАЭ, обязанность по уплате налога не возникает. Исключение могут составлять случаи, когда сделка рассматривается как осуществляемая в рамках предпринимательской деятельности (например, систематическая купля-продажа с целью получения прибыли), что может повлечь применение корпоративного налога.

Если резидент ОАЭ продаёт недвижимость в другом государстве, налогообложение будет зависеть от законодательства страны, где находится имущество. Как правило, доход от продажи недвижимого имущества сначала облагается в государстве, где располагается недвижимость, а затем по месту налогового резидентства с возможностью зачета (в случаях, если заключено соглашение об избежании двойного налогообложения). Поскольку в ОАЭ нет подоходного налога, доход от продажи недвижимого имущества, как правило, будет облагаться в иностранном государстве, где расположено имущество. 

Испания 

Рассмотрим также два основных случая налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества в Испании, если: 

1. Продажа осуществляется налоговым резидентом Испании:

Налог рассчитывается по прогрессивной шкале:

• до 6 000 € – 19%
• от 6 000 € до 50 000 € – 21%
• от 50 000 € до 200 000 € – 23%
• от 200 000 € до 300 000 € – 27%
• свыше 300 000 € – 30% (с 2025 года)

При этом возможны вычеты из налогооблагаемой базы:

• расходы на покупку (налоги, нотариус, регистрация)
• расходы на капитальный ремонт
• агентские комиссии при продаже

Для резидентов также возможно освобождение от налога, в установленных законодательством размерах, если:

• осуществляется продажа основного жилья при покупке нового в течение 2-х лет. 
• продавцу более 65 лет, и он проживал в недвижимости последние 3 года.

2. Продажа осуществляется налоговым резидентом иностранного государства

При отчуждении недвижимого имущества в Испании налоговым резидентом иностранного государства, ставка подоходного налога составит 19%. Налоговым законодательством предусмотрено удержание в размере 3% от цены сделки в счет подоходного налога нерезидентов. 

Т.е., покупатель, приобретая недвижимость у нерезидента, обязан удержать 3% от стоимости сделки и перечислить эту сумму в бюджет Испании. Эти средства засчитываются в счёт будущего налога продавца по ставке 19%. Если фактический налог окажется меньше удержанных 3%, продавец имеет право вернуть разницу.  

Выводы и рекомендации юристов компании REVERA

1. Грузия: освобождение от уплаты налога, если владеть недвижимостью более двух лет. Подходит для спокойных, долгосрочных инвестиций.
2. Испания: высокие ставки налога, которые зависят от суммы дохода. Требуется продуманное налоговое планирование. 
3. ОАЭ: отсутствие налога на прирост капитала, но дорогой «вход» на рынок. Выгодно для крупных инвесторов с учетом налогового резидентства. 

Перед покупкой/продажей недвижимого имущества проконсультируйтесь с юристом в сфере международного налогообложения, в противном случае – риск переплаты суммы налога или вовсе неправильное декларирование доходов и неуплата суммы налога. 

Автор: Ярославна Задесенская

---

Уважаемые журналисты, использование материалов с сайта REVERA в публикациях возможно только после нашего письменного разрешения.