შვეიცარიაში უძრავი ქონების დაბეგვრის განსაკუთრებული თავისებურებები
შვეიცარიაში მოქმედებს მრავალსაფეხურიანი და საკმაოდ რთული საგადასახადო სისტემა. გადასახადები შეიძლება დაწესდეს სხვადასხვა დონეზე: ფედერალურ, კანტონალურ და მუნიციპალურ დონეებზე. თითოეულ დონეს შეიძლება ჰქონდეს საკუთარი საგადასახადო ბაზა და საკუთარი საგადასახადო განაკვეთი.
ამასთან, ერთი და იგივე გადასახადი შეიძლება ამოიღებოდეს როგორც მხოლოდ ერთ კონკრეტულ დონეზე, ისე რამდენიმე დონეზე ერთდროულად, რაც ამ სტატიაში განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს.
ქვემოთ წარმოდგენილია იმ ძირითადი გადასახადების მოკლე მიმოხილვა, რომლებიც იხდება უძრავი ქონების შეძენასთან, ფლობასა და გასხვისებასთან დაკავშირებით და რომლებიც გასათვალისწინებელია შვეიცარიაში უძრავი ქონების შეძენის საკითხის განხილვისას.
უძრავი ქონების საკუთრების უფლების გადაცემისას იკისრება უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი (Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)).
ეს არის კანტონალური გადასახადი. თუმცა, ზოგიერთ კანტონში ის გაუქმებულია (მაგალითად, ციურიხსა და ცუგში) ან ჩანაცვლებულია შესაბამისი მოსაკრებლებით/საკრებლებით. განაკვეთი მნიშვნელოვნად განსხვავდება კანტონის მიხედვით: გადაცემული ქონების ღირებულების 1%-დან 3%-მდე.
როგორც წესი, ამ გადასახადს იხდის მყიდველი (ეს პირდაპირ არის გათვალისწინებული ჟენევის, ვოს, ფრიბურის, ნოიშატელის, იურასა და ვალისის კანტონების კანონმდებლობაში), ან გადახდის ვალდებულება ფორმალურად ეკისრება მყიდველს, თუმცა გადაუხდელობის შემთხვევაში საგადასახადო ორგანოს შეუძლია მისი ამოღება გამყიდველისგანაც (მაგალითად, ვოში, ბაზელ-ლანდშაფტში, ობვალდენში, სენტ-გალენში და სხვ.). მიუხედავად ამისა, მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებით შეთანხმდნენ, ვინ იქნება გადასახადის მატარებელი. აქ შესაძლებელია დანახარჯების შემცირება.
უძრავი ქონების ქონებრივი გადასახადი (Impôt sur la propriété immobilière)
ეს გადასახადი შეიძლება იყოს როგორც კანტონალური, ისე მუნიციპალური. ის არ არსებობს ყველა კანტონში (მაგალითად, ის არ არსებობს ჟენევასა და ფრიბურში). შესაძლებელია სიტუაცია, როდესაც კანტონალურ დონეზე ეს გადასახადი არ იკისრება, მაგრამ მუნიციპალურ დონეზე იკისრება — ეს საჭიროებს შემოწმებას. განაკვეთები საკმაოდ დაბალია — ქონების საგადასახადო ღირებულების 0.02%-დან 0.3%-მდე.
გადასახადი გადასახდელია ქონების ფაქტობრივი გამოყენებისა და მასთან დაკავშირებული ხარჯებისგან დამოუკიდებლად.
პირობითი (ვმენებული) საიჯარო ღირებულების საგადასახადო ბაზა (Valeur locative fiscale)
ეს მექანიზმი შვეიცარიის საგადასახადო სისტემის ერთ-ერთი თავისებურებაა. უძრავი ქონების მფლობელმა უნდა ჩართოს დასაბეგრ შემოსავალში ის სავარაუდო (პირობითი) საიჯარო თანხა, რომლის მიღებაც შეეძლებოდა, თუ საკუთარ საცხოვრებელს გააქირავებდა. აღნიშნული თანხა ითვლება დასაბეგრ შემოსავლებად.
ფორმალურად, ეს არ წარმოადგენს ცალკე გადასახადს, არამედ არის დამატებითი „შემოსავალი“, რომელიც ერთვის საშემოსავლო გადასახადის საგადასახადო ბაზას. ეს მოქმედებს როგორც კანტონალურ, ისე მუნიციპალურ დონეებზე, და თითოეული დონე იღებს საკუთარ წილს. შედეგად, განაკვეთები მნიშვნელოვნად განსხვავდება უძრავი ქონების მდებარეობის მიხედვით.
ეს რეჟიმი არსებობს კანტონების უმეტესობაში და მისი ოდენობა შეიძლება მიაღწიოს ქონების ღირებულების წლიურად 0.5%-დან 1.5%-მდე. საგადასახადო ბაზას განსაზღვრავს მუნიციპალური საგადასახადო ორგანო, ქონების ტიპის, მისი მდებარეობის, საბაზრო პირობების, შენობის ასაკისა და მდგომარეობის, და სხვა პარამეტრების გათვალისწინებით.
პირობითი შემოსავლის ოდენობიდან შესაძლებელია გამოიქვითოს იპოთეკური სესხის პროცენტები, შენარჩუნებისა და რემონტის ხარჯები, ასევე ქონების სადაზღვევო პრემიები.
თუ თქვენ აპირებთ ქონების გაქირავებას (რაც ყველა კატეგორიის უცხო ქვეყნის მოქალაქისთვის დაშვებული არ არის), ასევე დაგჭირდებათ საშემოსავლო გადასახადის გადახდა.
საიჯარო შემოსავალი იბეგრება როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი და ერთვის დასაბეგრ შემოსავალს.
თუმცა, შვეიცარიაში საშემოსავლო გადასახადი იკისრება ფედერალურ, კანტონალურ და მუნიციპალურ დონეებზე, და თითოეული დონე იღებს საკუთარ წილს.
ფედერალური ფიზიკური პირის საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი პროგრესულია. იგი დამოკიდებულია გადასახადის გადამხდელის ოჯახურ მდგომარეობასა და ბავშვების არსებობაზე. იგი მერყეობს 0%-დან (შემოსავლისთვის CHF 28,500-მდე) 11.5%-მდე (შემოსავლისთვის CHF 755,200-ზე მეტი).
კანტონს შეიძლება ჰქონდეს საკუთარი საშემოსავლო განაკვეთები. მაგალითად, ვოს კანტონში იგი მერყეობს 3.16%-დან (შემოსავლისთვის CHF 10,000-დან) 14.48%-მდე (შემოსავლისთვის CHF 1,000,000 და მეტი).
გარდა ამისა, ადგილობრივი მუნიციპალიტეტები იყენებენ საკუთარ კოეფიციენტს, რომელსაც შეუძლია როგორც გაზარდოს, ისე შეამციროს ეფექტური საგადასახადო განაკვეთი (მაგალითად, ლოზანაში მუნიციპალურ-კანტონალური ერთობლივი საშემოსავლო გადასახადი შეადგენს კანტონის საერთო საშემოსავლო განაკვეთის 78.5%-ს (მაგალითად, პულის მუნიციპალიტეტისთვის — 76%)).
სიმდიდრის გადასახადი (Impôt sur la fortune)
ეს არის წლიური გადასახადი ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული აქტივების წმინდა ღირებულებაზე. უძრავი ქონების შემთხვევაში, ღირებულება ითვლება იპოთეკური ვალის გამოკლებით.
ეს გადასახადი იკისრება როგორც კანტონალურ, ისე მუნიციპალურ დონეებზე და გამოითვლება ქონების ფისკალური ღირებულებიდან. შესაბამისად, ზღვარი/შემწეობა (ღირებულება, რომლის ქვემოთ გადასახადი არ იკისრება), განაკვეთები (როგორც წესი, პროგრესული) დამოკიდებულია აქტივების ღირებულებაზე, კანტონსა და მუნიციპალიტეტზე, ასევე გადასახადის გადამხდელის ოჯახურ მდგომარეობაზე (0.1%-დან 0.5%-მდე).
ეს ზღვარი/შემწეობაც მნიშვნელოვნად განსხვავდება: CHF 50,000-დან (ნოიშატელის კანტონში) CHF 154,000-მდე (ციურიხში დაქორწინებული წყვილისთვის). მუნიციპალიტეტს შეუძლია დაადგინოს საკუთარი ზღვარი/შემწეობის ოდენობა.
უძრავი ქონების გაყიდვისას იკისრება კაპიტალის ზრდის გადასახადი (Impôt sur la plus-value à la cession d’immeubles).
ეს არის კანტონალური გადასახადი. მისი განსაკუთრებული მახასიათებელია ის, რომ რაც უფრო დიდხანს ფლობს მფლობელი ქონებას გაყიდვამდე, მით უფრო დაბალია საგადასახადო განაკვეთი. თუმცა, ეს ყველა კანტონში ასე ყოველთვის არ არის. მაგალითად, ობვალდენის კანტონში განაკვეთი არ იცვლება ფლობის ვადის მიხედვით.
ეს მიზნად ისახავს უძრავი ქონებით სპეკულაციური ოპერაციების რაოდენობის შემცირებას.
განაკვეთები მნიშვნელოვნად განსხვავდება კანტონის მიხედვით. ობვალდენში ის შეადგენს 1.8%-ს შესყიდვისა და გაყიდვის ფასებს შორის სხვაობიდან, მაშინ როცა ბაზელ-შტადტში იგი შეიძლება მიაღწიოს 60%-ს ფლობის პირველი სამი წლის განმავლობაში (შემდეგ იკლებს 0.5%-ით ფლობის ყოველი თვისთვის, 9 წლის შემდეგ 9%-მდე). ბევრ კანტონში განაკვეთი ასევე დამოკიდებულია მიღებული მოგების ოდენობაზე (მაგალითად, ნოიშატელი, ბერნი, შვიცი და სხვ.).
ამ გადასახადს განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს, თუ თქვენ ჯერ აპირებთ საცხოვრებლის შეძენას ერთ კანტონში, შემდეგ კი საცხოვრებლად გადასვლას სხვაში, და ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რატომაც არ არის მიზანშეწონილი შვეიცარიაში უძრავი ქონების შეძენაზე აჩქარება.
შვეიცარიაში უძრავი ქონების შეძენისას საგადასახადო ტვირთის ზუსტი განსაზღვრა რთულია და დამოკიდებულია მრავალ ფაქტორზე — ქონების მდებარეობიდან დაწყებული მისი ფისკალური ღირებულებით, მდგომარეობით, აშენების წლით და თქვენი ოჯახური მდგომარეობითაც კი.
მიტომ, შეძენამდე რეკომენდებულია შეძენის მიზნის ზუსტად განსაზღვრა და სპეციალისტებთან კონსულტაცია რისკების შესამცირებლად და სავარაუდო ხარჯების დონის დასადგენად.
ჩვენი იურისტები მზად არიან გაგიწიონ კონსულტაცია შვეიცარიაში უძრავი ქონების დაბეგვრის საკითხებსა და მასთან დაკავშირებულ საინვესტიციო ასპექტებზე.
ავტორები: იაროსლავნა ზადესენსკაია და ალექსეი მოლჩანოვი
Contact a lawyer for further information
Contact a lawyer