В Швейцарии действует многоуровневая и достаточно сложная система налогообложения. Налоги могут взиматься на разных уровнях: на федеральном уровне, на уровне кантонов и на уровне отдельных муниципалитетов. На каждом уровне может быть своя налоговая база и своя налоговая ставка.
При этом один и тот же налог может взиматься как на одном конкретном уровне, так и на нескольких уровнях – что требует отдельного внимания в рамках данной статьи.
Ниже приведён краткий обзор ключевых налогов, уплачиваемых в связи с приобретением, владением и отчуждением недвижимого имущества для учета при рассмотрении вопроса о приобретении недвижимости в Швейцарии.
Данный налог относится к кантональным налогам. При этом, в некоторых кантонах он отменен (например, Цюрих, Цуг) или заменен на соответствующие сборы. Размер налоговой ставки существенно варьируется в зависимости от кантона: от 1 % до 3 % стоимости передаваемого имущества.
Как правило, этот налог платит покупатель (это прямо указано в законодательстве кантонов Женева, Во, Фрибур, Невшатель, Юра, Валлис), либо формально обязанность по его оплате возложена на покупателя, но в случае неуплаты, налоговая может взыскать его и с продавца (например, в Во, Базель-Ланд, Обвальден, Санкт-Галлен и др.). При этом, стороны могут предусмотреть в договоре, кто будет являться плательщиком налога. Так что здесь можно сэкономить.
Этот налог может быть как кантональным, так и муниципальным. Он существует далеко не во всех кантонах (например, его нет в Женеве и Фрибурге). При этом возможна ситуация, при которой в кантоне этот налог отсутствует, а на муниципальном уровне он есть – это нужно проверять. При этом ставки налога достаточно низкие – от 0,02 % до 0,3 % от налоговой стоимости имущества.
Налог уплачивается независимо от фактического использования недвижимости и расходов на нее.
Данный механизм является одной из особенностей швейцарской налоговой системы. Собственник недвижимого имущества должен включать в налогооблагаемый доход предполагаемую (вмененную) арендную плату, которую он мог бы получать, если бы сдавал собственное жилье в аренду. Указанная сумма признается налогооблагаемым доходом.
Формально это не отдельный налог, а дополнительные «доходы», которые включаются в налоговую базу по налогу на доход. Этот налог есть как на уровне кантона, так и на уровне муниципалитета, и каждый берет свою часть. Поэтому ставки очень сильно варьируются в зависимости от местоположения недвижимости.
Данный налог существует в большинстве кантонов, а его размер может достигать от 0,5 % до 1,5% от стоимости недвижимости в год.
Налоговая база определяется налоговым органом муниципалитета, исходя из типа недвижимости, местоположения, рыночных условий, возраста, состояния здания и др. параметров.
Из суммы вмененного дохода можно вычесть проценты по ипотеке, расходы на содержание и ремонт, страховые взносы на имущество.
Арендная плата облагается как обычный доход и включается в налогооблагаемый доход.
Вместе с тем, налог на доход в Швейцарии является и федеральным, и кантональным, и муниципальным – где на каждом этапе берется своя часть.
Федеральная ставка по налогу на доход физического лица является прогрессивной. При этом, она зависит от семейного положения налогоплательщика и наличия детей. Она варьируется от 0 % (при доходе до 28 500 CHF) до 11,5 % при доходе свыше 755 200 CHF.
Кантон может иметь свою ставку по налогу на доходы. Так, к примеру, в кантоне Во она составляет от 3,16 % (при доходе, начиная от 10 000 CHF) до 14,48 % (при доходе от 1 000 000 CHF).
Кроме того, у местных муниципалитетов есть свой коэффициент, который может как поднимать эффективную ставку налога, так и уменьшать ее (так, например, совместный муниципально-кантональный налог на доходы в Лозанне составляет 78,5 % от общей кантональной ставки по налогу на доход (к примеру, для муниципалитета Пули – 76 %).
Это ежегодный налог на чистую стоимость имущества, принадлежащего физическому лицу. То есть для недвижимости учитывается стоимость за вычетом долга по ипотеке.
Этот налог взимается и на кантональном уровне, и на муниципальном, и считается от фискальной стоимости имущества.
Поэтому франшиза (стоимость ниже которой налог не уплачивается), ставки (обычно прогрессивные) зависят от стоимости имущества, кантона и муниципалитета, а также от семейного положения налогоплательщика (от 0,1 % до 0,5 %).
Франшиза также сильно варьируется и составляет от 50 000 CHF (в кантоне Невшатель) до 154 000 CHF (в Цюрихе для замужней пары). При этом, муниципалитет может устанавливать свой размер франшизы.
Это кантональный налог. И его особенность заключается в том, что чем больше времени собственник владеет недвижимостью перед ее продажей, тем меньше налоговая ставка. Впрочем, это тоже не всегда так для всех кантонов. Так, в кантоне Обвальден, она не меняется в зависимости от срока владения.
|
Это сделано для того, чтобы уменьшить количество спекуляционных операций с недвижимостью |
Размер ставок существенно отличается в зависимости от кантона. В том же Обвальден она составляет 1,8 % от разницы между покупкой и продажей, а в кантоне Базель-Штадт она может достигать 60 % в первые 3 года владения (затем уменьшаясь на 0,5 % за каждый месяц владения до достижения 9 % через 9 лет). Во многих кантонах ставка зависит также от размера получаемой прибыли (например, Невшатель, Берн, Швиц и др.).
Этот налог особенно надо иметь в виду в случае, если вы собираетесь вначале приобретать жилье в одном кантоне, а потом переезжать жить в другой, и является одной из причин, почему не стоит спешить с приобретением недвижимости в Швейцарии.
Определение точного размера налоговой нагрузки при приобретении недвижимости в Швейцарии затруднено и зависит от множества факторов, начиная от местоположения имущества до его фискальной стоимости, состояния, года постройки и даже вашего семейного положения.
В связи с этим перед покупкой рекомендуется точно определиться с целью приобретения недвижимости, и обратиться к специалистам для снижения рисков и определения размера предполагаемых расходов.
Наши юристы готовы проконсультировать по вопросам налогообложения недвижимости в Швейцарии и сопутствующим инвестиционным аспектам.
Авторы: Ярославна Задесенская, Алексей Молчанов.
